Η αφετηρία κάθε ανακαίνισης 

Η αφετηρία κάθε ανακαίνισης 

Κάτσος Γεώργιος Construction Director

Δεν υπάρχει επιτυχημένη ανακαίνιση χωρίς προσεκτικό και ορθολογικό σχεδιασμό, με κάθε βήμα να απαιτεί ομαλές διαδικασίες και λειτουργία, ασφάλεια και συγκροτημένο σχέδιο.

Η ανακαίνιση ενός οποιουδήποτε χώρου σαφέστατα ανακλά την ψυχολογική κατάσταση του ατόμου που την αποφασίζει, αλλά δεν παύει να αποτελεί πάντα μία πρόκληση για την δημιουργία μίας νέας καθημερινής εικόνας που βελτιώνει δραστικά την ποιότητα ζωής. Όμως, όπως κάθε πρόγραμμα αναβάθμισης κατοικίας, η ανακαίνιση σπιτιού απαιτεί επίπονο σχεδιασμό, ώστε να επιτύχει να προσφέρει μία νέα αύρα ζωής σε ένα παλαιό και ίσως βαρετό χώρο και επιπλέον να αυξήσει απότομα την αξία του.

ΝΕΕΣ ΙΔΙΟΚΤΗΣΙΕΣ

Όταν αποφασίζεται να αγορασθεί μία ιδιοκτησία με προοπτική ανακαίνισης, συνήθως οι μεσίτες προειδοποιούν τους υποψήφιους αγοραστές για τις ανάγκες των χώρων της και ειδικά για τον αποκαλούμενο εκσυγχρονισμό τους. Ταυτόχρονα η σχετική αγορά κατακλύζεται από άμεσες και έμμεσες διαφημίσεις που προβάλλουν ανάγκες σχεδόν για τα πάντα, από οικιακό εξοπλισμό, αναβάθμιση κουζίνας έως και ανανέωση και ανασχεδιασμό κήπων. Το μάλλον περίπλοκο τοπίο που δημιουργούν, επιβάλλει πριν την οποιαδήποτε αγορά να προϋπολογισθεί το ποσόν που προορίζεται για ανακαίνιση και το επίπεδο των εργασιών που πρόκειται να εκτελεσθούν με βάση το ύψος του ποσού.

Σχετικά σπάνια, αλλά όχι απίθανα ο υποψήφιος αγοραστής διαβλέπει μία προοπτική σε κάποιο ακίνητο, η οποία δεν ανταποκρίνεται στις τρέχουσες αξίες της αγοράς, αν και οι ιδιοκτήτες του εμφανίζονται πρόθυμοι να το μεταβιβάσουν χωρίς ίσως να αντιλαμβάνονται πως υποτιμούν την αξία του.

ΕΚΤΙΜΗΣΗ ΠΡΟΓΡΑΜΜΑΤΟΣ ΑΝΑΚΑΙΝΙΣΗΣ

Το βασικό στοιχείο ενός προγράμματος ανακαίνισης έγκειται στο να εκτιμηθεί το πως δεν θα πραγματοποιηθούν άσκοπες δαπάνες και αυτό αποφεύγεται με μία προσεκτική έρευνα για να διαπιστωθεί η ακριβής κατάσταση των χώρων ώστε να καταγραφούν οι αναγκαίες επισκευές και αναβαθμίσεις. Ένας συνηθισμένος άνθρωπος κατά κανόνα δεν έχει την δυνατότητα και τις εμπειρίες για να εκτιμήσει τις ανάγκες ώστε να διαμορφώσει την προσφορά του, αλλά υπάρχουν ορισμένα βασικά σημεία που οφείλει να προσέξει ώστε να διαμορφώσει την άποψή του και να εκτιμήσει με ελάχιστες αποκλίσεις το κόστος.

ΘΕΣΗ ΑΚΙΝΗΤΟΥ

Μία παλαιά, αλλά σωστή λαϊκή άποψη επιμένει πως οφείλει να αναζητείται το χειρότερο ακίνητο στην καλύτερη δυνατή οδό, κυρίως λόγω του ότι όσον και αν βελτιωθεί η ιδιοκτησία οφείλει να ανταποκρίνεται στα χαρακτηριστικά των κτισμάτων της οδού και να παρέχει ευχέρεια πρόσβασης σε αγορές, σχολεία, υγειονομικές υπηρεσίες, χώρους πρασίνου και μετακινήσεις χωρίς προβλήματα. Οι σύγχρονοι ψηφιακοί χάρτες, όπως της  Google παρέχουν την δυνατότητα να ανιχνευθούν στο σημείο που έχει εντοπισθεί το ακίνητο, όλες οι παροχές και οι ανέσεις της περιοχής.

ΕΜΠΟΡΙΚΗ ΑΞΙΑ ΟΔΟΥ

Αν και γενικά οι αντικειμενικές και οι εμπορικές αξίες μίας οικιστικής ζώνης παρέχουν μία πρώτη εικόνα, εν τούτοις διαφέρουν στην ίδια ζώνη ανάλογα με την οδό και συνήθως από τα μεσιτικά γραφεία υπάρχει η δυνατότητα να διαπιστωθεί με σχετικά μεγαλύτερη ακρίβεια η αγοραία αξία του ακινήτου. Αυτή η αξία κατά κανόνα ορίζει και τον προϋπολογισμό της ανακαίνισης, ώστε να υλοποιηθεί η μέγιστη δυνατή επένδυση στην επένδυση.

ΠΡΟΣΟΧΗ ΣΤΗΝ ΕΚΤΙΜΗΣΗ ΤΟΥ ΚΟΣΤΟΥΣ

Από την επισκευή μίας στέγης, έως τα δάπεδα απαιτείται ιδιαίτερη προσοχή στην γενική κατάσταση, ώστε να διαπιστωθούν έγκαιρα τα πιθανά προβλήματα. Φθορές στην στεγανοποίηση ή ρωγμές σε στέγες συνεπάγονται διαρροές νερού στο εσωτερικό και ζημίες λόγω υγρασίας, οπότε απαιτούνται τα καλύτερα δυνατά υλικά που προσφέρουν μακροχρόνια προστασία και ασφάλεια με το χαμηλότερο δυνατό κόστος. Τα παράθυρα επίσης αποτελούν σημαντική παράμετρο, λόγω του ότι εάν η κατάστασή τους παρουσιάζει προβλήματα, τότε αυξάνεται σημαντικά το κόστος της ανακαίνισης. Όμως απαιτείται να συνεκτιμηθεί το εάν απαιτούνται διπλά τζάμια για την μείωση του κόστους ενέργειας, ώστε να υπολογισθεί σε βάθος χρόνου η απόσβεση του κόστους, με την καλύτερη λύση να προσφέρεται από παράθυρα που ανταποκρίνονται ενεργειακά σε κάθε περίοδο του χρόνου, μειώνοντας αισθητά το ενεργειακό κόστος. Ιδιαίτερη προσοχή απαιτεί και η υδραυλική εγκατάσταση που εάν έχει προβλήματα αυξάνει και αυτή το κόστος, ανάλογα με την έκταση των απαιτούμενων επισκευών της.

ΑΡΧΙΤΕΚΤΟΝΙΚΟ ΥΦΟΣ ΠΕΡΙΟΧΗΣ  

Αν και τα μεγάλα αστικά κέντρα στην χώρα παρουσιάζουν σχεδόν ενιαίο αρχιτεκτονικό ύφος ανά οικιστική ζώνη, συχνά υπάρχουν μικρές διαφορές στα ακίνητα, οπότε και επιβάλλεται να προσδιορισθούν κάποιες διαφορές, όπως και το εάν και κατά πόσον οι κάτοικοι περιποιούνται τις ιδιοκτησίες τους, στοιχείο που προδίδει αναβαθμίζουν τις αξίες τους. Το δεδομένο αυτό καθοδηγεί και την οποιαδήποτε ανακαίνιση με γνώμονα το κόστος της να αναβαθμίζει την αξία του ακινήτου σύμφωνα με τα χαρακτηριστικά της περιοχής.

ΠΡΟΟΠΤΙΚΗ ΕΠΕΚΤΑΣΗΣ ΚΤΙΣΜΑΤΟΣ

Στις περισσότερες αστικές ζώνες δεν υπάρχουν περιθώρια επέκτασης κτισμάτων λόγω των πολεοδομικών κανονισμών. Όμως υπάρχουν κάποιες άλλοτε υποβαθμισμένες ζώνες με κτίσματα μικρότερα σε σχέση με τα επιτρεπόμενα από το εμβαδόν του οικοπέδου. Στις περιπτώσεις αυτές οι μετατροπές της ανακαίνισης στρέφονται  προς την δημιουργία των αποκαλούμενων loft, τα οποία συμφέρουν και από πλευράς κόστους, αλλά και στην περίπτωση αυτή συνεκτιμούνται και τα χαρακτηριστικά των γειτονικών ιδιοκτησιών ώστε να συγκεντρωθούν οι απαιτούμενες ενδείξεις για τις κατευθύνσεις της ανακαίνισης και τον προϋπολογισμό του ενδεχόμενου κόστους.

ΑΝΑΓΚΗ ΡΙΖΙΚΗΣ ΑΝΑΚΑΙΝΙΣΗΣ

Συνήθως οι ιδιοκτήτες οραματίζονται μία ριζοσπαστική ανακαίνιση που θα προκαλέσει την αίσθηση ενός εντελώς νέου χώρου, αλλά στις περιπτώσεις αυτές το κόστος αυξάνεται δραματικά και περιορίζει την απόδοση της επένδυσης στο ακίνητο. Ο κανόνας στις περιπτώσεις αυτές ορίζει πως πριν από το οτιδήποτε επιβάλλεται ο χώρος και η διαρρύθμισή του να ανταποκρίνονται πρώτιστα στις ανελαστικές ανάγκες και κατόπιν εάν υπάρχουν τα οικονομικά περιθώρια σε δευτερεύουσες μετατροπές και αναβαθμίσεις.

ΣΥΓΧΡΟΝΗ ΘΕΡΜΑΝΣΗ ΚΑΙ ΗΛΕΚΤΡΙΚΗ ΕΓΚΑΤΑΣΤΑΣΗ

Το κόστος   μίας ανακαίνισης επηρεάζεται σημαντικά από την κατάσταση της ηλεκτρικής εγκατάστασης και της θέρμανσης. Σε μία πόλη με ακίνητα ηλικίας πέντε ή και περισσοτέρων δεκαετιών, οι απαρχαιωμένες ασφάλειες με κεραμικά υλικά, οι καλωδιώσεις παλαιού τύπου (ακόμα και με υφασμάτινες επικαλύψεις σε κάποιες περιπτώσεις) οι διακόπτες βακελίτη και άλλα δευτερεύοντα προβλήματα, θέτουν σοβαρά ζητήματα αντικατάστασης και του συνεπακόλουθου κόστους. Αντίστοιχα κα κατάσταση της κεντρικής θέρμανσης και ειδικά τα θερμαντικά σώματα και οι σωληνώσεις, η απουσία αυτόματων διακοπτών για την αποφυγή διαρροών και άλλα επίσης επιβάλλουν επισκευές και αυξάνουν το κόστος.

 

 

Δείτε τις ειδήσεις από την Ελλάδα και όλο τον κόσμο στο GRTimes.gr

Ακολουθήστε το GRTimes στο Google News και ενημερωθείτε πριν από όλους

ΡΟΗ ΕΙΔΗΣΕΩΝ

go-to-top