Σε καθεστώς πίεσης κινούνται οι ιδιοκτήτες ακινήτων που δραστηριοποιούνται στη βραχυχρόνια μίσθωση, καθώς εκπνέει η διορία για δηλώσεις και διορθώσεις στην ΑΑΔΕ, την ώρα που οι νέοι περιορισμοί σε Θεσσαλονίκη και στις μεταβιβάσεις αδειών σε Αθήνα και Θεσσαλονίκη παραμένουν σε εκκρεμότητα.

Το αποτέλεσμα είναι μια μεταβατική περίοδος με έντονη κινητικότητα από ιδιοκτήτες και επενδυτές που επιδιώκουν να προλάβουν τις εξελίξεις.

Αν και ο αρχικός σχεδιασμός τοποθετούσε την έναρξη του νέου πλαισίου την 1η Μαρτίου, το χρονοδιάγραμμα μετατίθεται, καθώς εκκρεμούν οι απαιτούμενες νομοθετικές παρεμβάσεις και οι υπουργικές αποφάσεις που θα εξειδικεύσουν τα μέτρα. Μέχρι τότε, το πεδίο παραμένει ανοιχτό για κινήσεις στην αγορά, έστω και προσωρινά.

Οι δύο πυλώνες των αλλαγών

Το υπό διαμόρφωση πλαίσιο στηρίζεται σε δύο βασικούς άξονες. Ο πρώτος προβλέπει «φρένο» στην έκδοση νέων αδειών βραχυχρόνιας μίσθωσης σε περιοχές με υψηλή συγκέντρωση καταλυμάτων. Στη Θεσσαλονίκη, σχεδιάζεται αναστολή χορήγησης νέων Αριθμών Μητρώου Ακινήτου (ΑΜΑ) στην Α’ Δημοτική Κοινότητα, δηλαδή στο ιστορικό και εμπορικό κέντρο. Μέχρι να ενεργοποιηθεί το μέτρο, ωστόσο, όσοι επιδιώκουν να εξασφαλίσουν νέο ΑΜΑ εξακολουθούν να έχουν περιθώριο.

Ο δεύτερος και πλέον καθοριστικός άξονας αφορά το καθεστώς μεταβιβάσεων. Στις ζώνες όπου θα απαγορευτεί η έκδοση νέων αδειών, ο ΑΜΑ δεν θα ακολουθεί το ακίνητο σε περίπτωση πώλησης, γονικής παροχής ή κληρονομιάς. Αυτό σημαίνει ότι με τη μεταβίβαση θα διαγράφεται και η δυνατότητα νόμιμης λειτουργίας ως Airbnb, ακόμη κι αν το ακίνητο λειτουργούσε κανονικά έως τότε.

Κινητικότητα και αντιδράσεις

Η συγκεκριμένη πρόβλεψη έχει ήδη προκαλέσει έντονη δραστηριότητα στην αγορά. Χαρακτηριστικό παράδειγμα αποτελεί αγγελία για ανακαινισμένο διαμέρισμα 48 τ.μ. στο Μεταξουργείο, το οποίο διαφημίζεται ως «έτοιμη επένδυση Airbnb», με επαγγελματικό ΑΜΑ και δηλωμένα έσοδα άνω των 24.000 ευρώ στον πρώτο χρόνο. Το ακίνητο προσφέρεται πλήρως επιπλωμένο και εξοπλισμένο, ενώ στον ίδιο όροφο διατίθεται και μικρότερο ρετιρέ 28 τ.μ. με θέα στην Ακρόπολη.

Έντονες είναι και οι αντιδράσεις της ΠΟΜΙΔΑ, που χαρακτηρίζει «καταστροφική» τη ρύθμιση περί αυτόματης διαγραφής του ΑΜΑ μετά από μεταβίβαση. Όπως επισημαίνει, η απώλεια της δυνατότητας βραχυχρόνιας μίσθωσης συνεπάγεται ουσιαστική απομείωση της αξίας του ακινήτου, ιδίως σε μικρά διαμερίσματα στο Εμπορικό Τρίγωνο της Αθήνας που δύσκολα μπορούν να αξιοποιηθούν ως κύρια κατοικία.

Στενός κλοιός από την εφορία

Παράλληλα, εντείνεται και ο φορολογικός έλεγχος. Η ΑΑΔΕ προχωρά σε εκτεταμένες διασταυρώσεις στοιχείων, με τα πρόστιμα να φτάνουν έως και το 50% των ακαθάριστων εσόδων σε περιπτώσεις αποκλίσεων. Έως τις 28 Φεβρουαρίου, οι ιδιοκτήτες καλούνται να επιβεβαιώσουν και να οριστικοποιήσουν τα δεδομένα στο Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής για το 2025. Διορθώσεις σε ημέρες μίσθωσης, ποσά και ποσοστά επιτρέπονται χωρίς επιβάρυνση, όμως τυχόν ασυμφωνίες με τα στοιχεία των πλατφορμών οδηγούν σε άμεσους καταλογισμούς.

Οι έλεγχοι έχουν ήδη αποκαλύψει περίπου 1.000 φυσικά πρόσωπα με τρία ακίνητα που δεν είχαν προχωρήσει σε έναρξη επιχειρηματικής δραστηριότητας, καθώς και 500 εταιρείες χωρίς τον απαιτούμενο ΚΑΔ. Σε περιπτώσεις διαχείρισης άνω των δύο ακινήτων, η δραστηριότητα λογίζεται ως επιχειρηματική, με αντίστοιχες φορολογικές και ασφαλιστικές υποχρεώσεις.

Μια αγορά σχεδόν 1 δισ. ευρώ

Το μέγεθος της αγοράς εξηγεί τις έντονες αντιδράσεις. Από την έναρξη λειτουργίας του Μητρώου έχουν εκδοθεί 358.115 ΑΜΑ, που αντιστοιχούν σε 238.600 ΑΤΑΚ. Στο κέντρο της Αθήνας, η προαναγγελία περιορισμών το 2024 πυροδότησε κύμα νέων εγγραφών, ενώ μετά την εφαρμογή της αναστολής στις αρχές του 2025 ο αριθμός μειώθηκε κατά περίπου 2.500 (πτώση 8%), στις 27.000 από 29.500.

Την ίδια στιγμή, τα έσοδα από τις βραχυχρόνιες μισθώσεις το 2025 αυξήθηκαν κατά 110 εκατ. ευρώ, αγγίζοντας τα 980 εκατ. ευρώ. Πρόκειται για ετήσια άνοδο 12,6% και διετή ενίσχυση σχεδόν 31%, σε μια αγορά που πλησιάζει πλέον το 1 δισ. ευρώ — γεγονός που καθιστά κάθε ρυθμιστική παρέμβαση ικανή να προκαλέσει άμεσες και ισχυρές αναταράξεις.