Στα χέρια των ανακαινιστών η αγορά κατοικίας- το “σουφλέ” των τιμών

Στα χέρια των ανακαινιστών η αγορά κατοικίας- το “σουφλέ” των τιμών

Ρεπορτάζ: Άννη Καρολίδου

Τα μνημόνια και στη συνέχεια η διείσδυση της βραχυχρόνιας μίσθωσης (Airbnb, Booking) δημιούργησαν μία νέα κατηγορία επαγγελματιών στο χώρο της κτηματαγοράς, τον  «διεπαγγελματικό κλάδο» των ανακαινιστών, που πλέον ελέγχει και διαχειρίζεται άνω του 50% των πωλήσεων οικιστικών ακινήτων, διαμορφώνοντας σε πολύ σημαντικό βαθμό τις αγοραίες τιμές.

Μία έρευνα στo διαδίκτυο αποκαλύπτει την έκταση που έχει πάρει το φαινόμενο, αν το χαρακτηρίσουμε έτσι, καθώς πάρα πολλές από τις κατοικίες που προσφέρονται προς πώληση είναι ανακαινισμένες, ενώ όπως είπε στο GRTimes.gr o πρόεδρος του Συλλόγου Μεσιτών Θεσσαλονίκης κ. Κώστας Τζάρος, στην περιοχή της Θεσσαλονίκης υπάρχουν περίπου 20 γνωστές εταιρείες ανακαίνισης οικιστικών ακινήτων και ίσως μέχρι και  ακόμη 100 λιγότερο γνωστοί ανακαινιστές.

Σύμφωνα με πληροφορίες που συγκέντρωσε το GRTimes.gr, κάποιες από τις εταιρείες που ασχολούνται με ανακαινίσεις διαχειρίζονται μεγάλα χαρτοφυλάκια τέτοιων ακινήτων, roll on- roll off,  ίσως και περισσοτέρων των 40-50 τον αριθμό η κάθε μία. Oι εταιρείες αυτές  δουλεύουν με περιθώρια κέρδους που ξεπερνούν ως και το 25% .

Πότε εκκολάφθηκαν οι ανακαινιστές

Αυτός ο νέος «κλάδος», στη Θεσσαλονίκη, γεννήθηκε μεταξύ 2013-2015, όταν οι τιμές λόγω οικονομικής κρίσης είχαν καταποντιστεί, σε σημείο που διαμερίσματα, στο κέντρο της πόλης, ως και κάτω από την Εγνατία, πωλούνταν ακόμη και για 500 ευρώ/τ.μ.

Και αναφερόμαστε σε νέο «διεπαγγελματικό κλάδο» γιατί στην αγορά των ανακαινίσεων συναντιούνται και συνεργάζονται μηχανικοί, εργολάβοι, διακοσμητές και μεσίτες, οι οποίοι αναδιαμορφώνουν το προϊόν, το πωλούμενο ακίνητο. Έτσι, σε πάρα πολλές των περιπτώσεων, τα διαμερίσματα που βγαίνουν στην αγορά είναι ανακαινισμένα, όχι από τους ιδιοκτήτες, αλλά από εταιρείες και επαγγελματίες που ασχολούνται ειδικά με ανακαινίσεις. Μάλιστα υπάρχουν μεσίτες που στα site τους ή στα μεγάλα γνωστά portals ακινήτων, ανεβάζουν σχεδόν αποκλειστικά ανακαινισμένα ακίνητα.

Ο κ. Τζάρος, αναγνώρισε ότι τις τιμές  στην αγορά κατοικίας, διαμορφώνουν σε μεγάλη έκταση οι ανακαινιστές, οι οποίοι «κυνηγούν» τα ακίνητα που βγαίνουν προς πώληση, σε τιμή χαμηλότερη από εκείνη που ο ιδιοκτήτης θα μπορούσε να πετύχει στην αγορά.

Συχνά, τα διαμερίσματα αυτά, που δεν είναι καλοσυντηρημένα, μεσίτες τα προωθούν στους ανακαινιστές, οι οποίοι αφού τα «φτιάξουν», τα διαθέτουν σε τιμές σημαντικά υψηλότερες. Να σημειωθεί ότι τα ακίνητα που είναι σε ιδιαίτερα κακή κατάσταση- και υπάρχουν τέτοια- θα μπορούσαν να βρούνε αγοραστές μόνο μετά από ριζικές ανακαινίσεις που προφανώς θα κάνουν εξειδικευμένοι επαγγελματίες.

Η ζήτηση διαμορφώνει τις τιμές

«Υπάρχουν αγοραστές που είναι διατεθειμένοι να πληρώσουν την υψηλότερη τιμή, αυτή τη διαφορά του  περιθωρίου κέρδους που παίρνει ο ανακαινιστής. Αυτός είναι ο τρόπος που λειτουργεί η αγορά, προσφορά και ζήτηση», τόνισε ο πρόεδρος του ΣΜΑΣΘ προσθέτοντας όμως πως η αγορά κοντεύει να «στερέψει» από κατάλληλα παλιά ακίνητα με αποτέλεσμα κάποιοι ανακαινιστές να στρέφονται στην ανέγερση νέων οικοδομών.

Στα χρόνια που οι τιμές στην αγορά των οικιστικών ακινήτων έγραφαν απώλειες, στη Θεσσαλονίκη ως και – 58% (μεταξύ των ετών 2007 και 2017), υπήρχαν επιχειρηματίες που διέθεταν ρευστότητα, έπαιρναν το ρίσκο, αγόραζαν ακίνητα,  τα οποία ανακαίνιζαν, πετυχαίνοντας ακόμη και μέσα στη μεγάλη οικονομική κρίση, να τα πωλούν με σημαντικό κέρδος.

Αυτό το φαινόμενο των ανακαινίσεων, στη Θεσσαλονίκη, πήρε έκταση μεταξύ 2013-2015 και συνεχίζει ο συγκεκριμένος «κλάδος» να κάνει καλές δουλειές, αν και τα διαθέσιμα διαμερίσματα έχουν λιγοστέψει.

Εννοείται πως το ενδιαφέρον στρέφεται σε παλιά ακίνητα, συχνά και σε μεγαλύτερα σε εμβαδό, τα οποία μπορούν – εφ’ όσον δεν υπάρχει πρόβλημα από τον κανονισμό της πολυκατοικίας- να χωριστούν σε δύο μικρότερα διαμερίσματα κι’ αφού ανακαινιστούν, να μοσχοπωληθούν.

Κατοικίες και επενδυτικά ακίνητα

Να τονιστεί ότι οι ανακαινιστές προσφέρουν υπηρεσία υπό την έννοια ότι αναλαμβάνουν και εκσυγχρονίζουν το παλαιάς ηλικίας απόθεμα κατοικιών της Θεσσαλονίκης, διαμερίσματα πολυκατοικιών ηλικίας 40-50 ετών ή και παλαιότερα, ενώ βεβαίως σε πολλές περιπτώσεις ανακαινίζουν παλαιά ακίνητα- κατοικίες και επαγγελματικά- μετατρέποντάς τα σε επενδυτικά, για ξένους αλλά και για Έλληνες αγοραστές.

Αυτή η μετατροπή παλιών κατοικιών σε επενδυτικά ακίνητα, είχε πάρει διαστάσεις με την άνθηση του Airbnb, το οποίο την προηγούμενη διετία σημείωνε κάμψη αλλά προσφάτως και σε ορισμένες περιοχές της πόλης, δίνει σημεία ανάκαμψης.

Από την άλλη πλευρά, θα πρέπει να τονιστεί, ότι σε πολλές περιπτώσεις, με τις ανακαινίσεις, η τιμή των κατοικιών ανεβαίνει ουσιωδώς από το design και τα λουσάτα υλικά διακόσμησης( τείνουν μάλιστα να ακολουθούνται οριζόντιες επιλογές) όταν η αξία ενός διαμερίσματος κανονικά είναι η συνισταμένη της θέσης του ακινήτου, της ποιότητας κατασκευής και της κατάστασης της πολυκατοικίας, του γεωγραφικού της προσανατολισμού, των χαρακτηριστικών της κάθε γειτονιάς κ.αλ.

Το γεγονός ωστόσο παραμένει, ότι η αγορά κατοικίας στη Θεσσαλονίκης, από δεύτερο χέρι, έχει περάσει «στα χέρια» των ανακαινιστών, οι οποίοι παίζουν ουσιώδη ρόλο στη διαμόρφωση των αγοραίων τιμών.

Δείτε τις ειδήσεις από την Ελλάδα και όλο τον κόσμο στο GRTimes.gr

Ακολουθήστε το GRTimes στο Google News και ενημερωθείτε πριν από όλους

ΡΟΗ ΕΙΔΗΣΕΩΝ