Θεσσαλονίκη: Η “αγορά του πωλητή” στα οικιστικά ακίνητα

Θεσσαλονίκη: Η “αγορά του πωλητή” στα οικιστικά ακίνητα

Ρεπορτάζ: Άννη Καρολίδου

Η αγορά οικιστικών ακινήτων στη Θεσσαλονίκη θα είναι ελκυστική επενδυτικά και το 2020, αλλά όσοι αποφασίζουν να τοποθετηθούν θα πρέπει να λάβουν υπόψη τους ότι οι αξίες αναμένεται να φτάσουν στα επίπεδα του 2006, το 2026.

Η αγορά, βρίσκεται σε άνοδο και εκτιμάται ότι για τα επόμενα τέσσερα χρόνια θα συνεχίσει να είναι η «αγορά του πωλητή», πριν ενδεχομένως εκδηλωθεί ένας επόμενος καθοδικός κύκλος, που θα εξαρτηθεί από τον ρυθμό με τον οποίο οι Τράπεζες θα πωλούν περιουσιακά στοιχεία και από την πολιτική τους ως προς την στεγαστική πίστη.

Τα παραπάνω τόνισε ο εκτιμητής ( REV) πολιτικός μηχανικός & οικονομολόγος και πρόεδρος του ΣΕΚΕ κ. Αλέξανδρος Βασιλείου, σε εκδήλωση του Ελληνικού Ινστιτούτου Εκτιμητής, στην οποία και ανέλυσε το θέμα «Η αγορά κατοικιών και οικοπέδων το 2019 στο κέντρο της Θεσσαλονίκης».

Ο ρυθμός ανάκαμψης της κτηματαγοράς στη Θεσσαλονίκη, όπως είπε ο αναλυτής, ξεπερνάει κάθε προσδοκία αφού η αύξηση των τιμών που παρατηρήθηκε στην πόλη της Θεσσαλονίκης, το 2019 ως και σήμερα, ξεπερνάει τον μέσο όρο πανελλαδικά.

Στη Θεσσαλονίκη, οι τιμές κατοικιών το 2019 αυξήθηκαν κατά 7,6% τόνισε ο κ. Βασιλείου επικαλούμενος την ΤτΕ, τονίζοντας ωστόσο ότι παρά την σταδιακή άνοδο που καταγράφεται μεταξύ των ετών 2011 και 2019, στην πιο περιζήτητη και ακριβή περιοχή του κέντρου της πόλης, δηλαδή στην Παλαιά Παραλία, η υψηλότερη τιμή που είναι στις 7.000 ευρώ/τ.μ., απέχει πολύ από την υψηλότερη του 2011, όταν το τετραγωνικό μέτρο είχε φτάσει να πωλείται στις 12.000 ευρώ.

Το 2020, όπως προέβλεψε ο εκτιμητής, η αγορά κατοικίας θα συνεχίσει την ανοδική της πορεία, αν και μεγάλο μέρος της προσαρμογής των τιμών (σ.σ. σε σχέση με τις απώλειες στα χρόνια της κρίσης) έχει ήδη γίνει οπότε οι τιμές μπορεί να εισέλθουν σε μία φάση παρατεταμένης σταθεροποίησης.

Οι παράγοντες που επηρεάζουν

Τα ύψη των τιμών στην αγορά κατοικίας θα εξαρτηθούν από πολλούς παράγοντες και η βραχυχρόνια μίσθωση, που λειτούργησε αυξητικά και το 2019, δεν είναι ο μόνος. Άλλος παράγοντας είναι οι εκποιήσεις του μεγάλου αποθέματος κατοικιών των Τραπεζών, τα έργα υποδομής που βρίσκονται σε εκτέλεση στη Θεσσαλονίκη, όπως και οι χαμηλές τιμές στα ακίνητα, σε σχέση με τις τιμές ακινήτων σε άλλες μεγάλες ευρωπαϊκές πόλεις.

Η ακτινογραφία των τιμών

Στο κέντρο της πόλης, εξαιρουμένης της Παλαιάς Παραλίας, σε μικρότερο ή κάπως μεγαλύτερο βαθμό, καταγράφεται μία τάση ισοστάθμισης των τιμών μεταξύ 2011 και 2019. Σε κάποιες περιοχές οι τιμές έχουν μάλιστα ξεπεράσει και εκείνες του 2011, όπως για παράδειγμα σε Νέα Παραλία, Αριστοτέλους, Ολυμπιάδος, Διοικητήριο, ενώ ακόμη «προσπαθούν» να τις φτάσουν στην περιοχή τουΛευκού Πύργου και της Τσιμισκή, με την Τσιμισκή να έχει σχεδόν αγγίξει τα υψηλά επίπεδα τιμών του 2011 ( στα 2.300 ευρώ/τ.μ. έναντι 2.500 ευρώ/τ.μ.).

Στις περιοχές που οι τιμές καταγράφουν μεγάλη τάση αύξησης, θα πρέπει να συνεκτιμηθεί και η επίδραση της βραχυχρόνιας μίσθωσης.

Από 700 ευρώ έως 7.000/τ.μ.

Το άνοιγμα της ψαλίδας στις τιμές των κατοικιών είναι τεράστιο, αφού η χαμηλότερη τιμή ανά τ.μ. διαμορφώνεται στα 700 ευρώ και, η υψηλότερη, στις 7.000 ευρώ.

Μάλιστα, όπως επισημάνθηκε, στα μεγαλύτερα διαμερίσματα, άνω των 110 τ.μ., καταγράφεται και μείωση στις τιμές πώλησης αφού το ενδιαφέρον των αγοραστών ( 60%) στρέφεται στις μικρές και μεσαίες κατοικίες και δη σε ακίνητα άνω τις 25ετιας.

Συγκεκριμένα, οι μισοί και πλέον αγοραστές, το 52%, προτίμησαν ακίνητα άνω των 30 ετών, 10% πήραν διαμερίσματα ηλικίας μεταξύ 26-30 ετών και μόνο το 1% απέκτησε ακίνητο ηλικίας 1-5 ετών. Βεβαίως οι παραπάνω προτιμήσεις συνδέονται με το περιορισμένο διαθέσιμο εισόδημα των αγοραστών αλλά και με στη πολύ περιορισμένη οικοδομική δραστηριότητα στο κέντρο της πόλης.

Επενδύσεις ξένων σε ακίνητα

Μία άλλη σημαντική εξέλιξη στην κτηματαγορά αφορούσε και το 2019, μεταβιβάσεις αυτοτελών ακινήτων, παλαιών οικοδομών, που αγοράσθηκαν ως επί τον πλείστον από ξένους επενδυτές.

Οι περισσότερες μεταβιβάσεις ολοκλήρων κτιρίων, έγιναν από Ισραηλινούς επενδυτές, με σκοπό τη μετατροπή τους σε ξενοδοχεία, χώρους κατοικιών ή και για μεικτές χρήσεις. Για τους ίδιους σκοπούς, αποκτήθηκαν παλαιά ακίνητα και από Έλληνες επενδυτές, ενώ κατοικίες αγοράσθηκαν από Τούρκους και Ρώσους, που αξιοποίησαν τη ‘χρυσή βίζα’.

Αξίζει να σημειωθεί ότι το 2019 καταγράφηκε μία μεταβολή της τάξης του 26% στην εκδήλωση ενδιαφέροντος για την αγορά κατοικίας από ξένους επενδυτές. Μάλιστα η πόλη της Θεσσαλονίκης ( με στοιχεία 2018) είναι αυτή που προσελκύσει το μεγαλύτερο ενδιαφέρον ξένων για την αγορά κατοικίες, ενώ ακολουθούν τα νότια προάστια και το κέντρο της Αθήνας.

Οι τιμές στις οποίες πωλήθηκαν αυτοτελή κτίρια, έχουν μεγάλες αποκλίσεις οι οποίες αποδίδονται στη θέση ενός εκάστου κτιρίου, αλλά και στην κατάσταση της κάθε οικοδομής.

Έτσι, ημιτελές κτίριο στην Τσιμισκή πωλήθηκε προς 1.800 ευρώ/τ.μ. Στην Εγνατία, σε καλή κατάσταση πωλήθηκε προς 1.700 ευρώ/τ.μ., στα Λαδάδικα, επίσης σε καλή κατάσταση, πωλήθηκε προς 1.400 ευρώ/τ.μ., στην οδό Φράγκων, μερίδιο 50% σε κτίριο σε μέτρια κατάσταση, πωλήθηκε προς 600 ευρώ/τ.μ. και, στην 26ης Οκτωβρίου, σε καλή κατάσταση, προς 850 ευρώ/τ.μ.

ελιε

Γενικότερα, στο ιστορικό κέντρο, οι τιμές σε πολυώροφα κτίρια κυμαίνονται μεταξύ 1.500-1.700 ευρώ/τ.μ. Δυτικά του ΝΣΣ και μέχρι τα Σφαγεία και τους Λαχανόκηπους, μεταξύ 800-1.100 ευρώ/τ.μ. Ανατολικά του ιστορικού κέντρου, από περιοχή Μπότσαρη μέχρι Τούμπα και Χαριλάου, μεταξύ 600-1.000 ευρώ/τ.μ.

Όπως ο κ. Βασιλείου επισήμανε, η επενδυτική δραστηριοποίηση στην κτηματαγορά, μπορεί να αποδώσει πολύ περισσότερο από κάθε άλλη μορφή επένδυσης που είναι διαθέσιμη για τον μέσο επενδυτή στην Ελλάδα.

Υπάρχουν ακόμη αδιάθετα διαμερίσματα στη Θεσσαλονίκη, τα οποία όμως μειώνονται αφού σήμερα υπολογίζονται στο 1%-1,8% , όταν πριν τρία- τέσσερα χρόνια ξεπερνούσαν το 3%, ενώ το 2009 ήταν στο 3%.

Ενοίκια: Ως και 13 ευρώ/τ.μ. στο κέντρο

Τα ενοίκια στη Θεσσαλονίκη έχουν ανακάμψει σημαντικά, ενώ εκτιμάται ότι στο κέντρο της πόλης, οι τιμές έχουν αυξηθεί ως και κατά 25% , συνεπεία και των ανακαινίσεων που έγιναν στα προηγούμενα χρόνια.

Στο κέντρο της πόλης όπως και στις περιοχές κοντά στα Πανεπιστήμια, στις οικοδομές σε καλή κατάσταση, τα μισθώματα είναι μεταξύ 350-500 ευρώ, για διαμερίσματα του ενός υπνοδωματίου. Στις ίδιες περιοχές, για διαμερίσματα 70-80 τ.μ., οι τιμές κυμαίνονται μεταξύ 400-600 ευρώ.

Στο κέντρο της πόλης, ζητούνται τιμές ως και 13 ευρώ/τ.μ. ενώ δεν υπάρχει σπίτι που να προσφέρεται για λιγότερο από 4 ευρώ/τ.μ.

Αirbnb και αξίες διαμερισμάτων

Το φαινόμενο της βραχυχρόνιας μίσθωσης, η πλατφόρμα Airbnb ως επί το πλείστον, εκτιμάται ότι έχει επηρεάσει ανοδικά τις αξίες των διαμερισμάτων, στο Δήμο Θεσσαλονίκης, κατά 15%-20%, με τη μέση αύξηση των αξιών των διαμερισμάτων να διαμορφώνεται κοντά στο 17,7% , υπό την προϋπόθεση ότι οι πιθανές ροές εισοδήματος θα κεφαλαιοποιηθούν πλήρως.

Όπως επισήμανε ο κ. Βασιλείου, η δραστηριότητα μέσω της πλατφόρμας του Airbnb, φάνηκε να είναι επικερδής το 2019 αλλά σταδιακά, λόγω μεγάλης προσφοράς ακινήτων, παρατηρείται μείωση στις πληρότητες όπως και στις τιμές. Η εξέλιξη αυτή μπορεί να καταλήξει σε όφελος των πολυετών μισθώσεων και των ενοικιαστών που θα βρίσκουν διαμερίσματα να νοικιάσουν και μάλιστα ανακαινισμένα.

Κατασχέσεις και πλειστηριασμοί

Οι κατασχέσεις και οι πλειστηριασμοί κατοικιών, όπως σημειώθηκε, δεν επηρεάζουν στον ίδιο βαθμό τις τιμές. Ο βαθμός επηρεασμού εξαρτάται από το πόσο «στενή» ή «χαλαρή» είναι η αγορά, σε μία περιοχή, από τα μικρότερα ή μεγαλύτερα ποσοστά των κενών διαμερισμάτων. Όπου τα κενά διαμερίσματα είναι πολλά, όπου δηλαδή η αγορά είναι χαλαρή, οι τιμές περίπου μειώνονται κατά 10%  στην περιοχή.

Εν κατακλείδι, η αγορά κατοικίας, είναι σε τροχιά ανάπτυξης στη Θεσσαλονίκη και οι αυξήσεις στις τιμές, γενικότερα, δεν ξεπερνούν την αναμενόμενη άνοδο.

Δείτε τις ειδήσεις από την Ελλάδα και όλο τον κόσμο στο GRTimes.gr

Ακολουθήστε το GRTimes στο Google News και ενημερωθείτε πριν από όλους

ΡΟΗ ΕΙΔΗΣΕΩΝ

go-to-top