Αποδόσεις που ξεκινούν από το 6% και φθάνουν ως και το 8,5%, δίνουν πλέον οι γραφειακοί χώροι της Θεσσαλονίκης, αποδόσεις που είναι ιδιαίτερα ελκυστικές για όσους επενδύουν στην αγορά γραφείων, σε μία περίοδο που τα σχεδόν μηδενικά επιτόκια καταθέσεων και η άνοδος του πληθωρισμού, «ροκανίζουν» το χρήμα.
Η ανάλυση, για το Α’ Εξάμηνο 2022, του real estate στη Θεσσαλονίκη, από την Danos, επιβεβαιώνει τα όσα ήδη είναι γνωστά για την αγορά γραφειακών χώρων: την περιορισμένη προσφορά κι’ ειδικά μεγάλων χώρων, κατηγορίας prime, σε μία περίοδο που υπάρχει αυξημένη ζήτηση με τις post-covid απαιτήσεις, ενώ όλες οι προβλέψεις μιλάνε για αύξηση της ζήτησης για χώρους γραφείων, στα επόμενα χρόνια.
Η Θεσσαλονίκη χρειάζεται πολλές χιλιάδες γραφειακών χώρων, κατά προτίμηση σε καινούργια κτίρια, που να ικανοποιούν τις σύγχρονες αλλά και μελλοντικές απαιτήσεις σε ότι αφορά την ενεργειακή εξοικονόμηση και το λεγόμενο sustainability. H συγκεκριμένη αγορά, άνοιξε την τελευταία τριετία, με την έλευση στην πόλη αλλά και τη διεύρυνση της παρουσίας μεγάλων πολυεθνικών από τους κλάδους Πληροφορικής & Επικοινωνιών όπως και Υπηρεσιών (Pfizer, Deloitte, Accenture, Υource Group, Deutche Telecom, Τeleperformace κ.αλ), ενώ βεβαίως εντείνεται και η δραστηριότητα ελληνικών επιχειρηματικών ομίλων.
Τα γραφεία που υπάρχουν, ‘φεύγουν σαν ζεστό ψωμί’ από τους υποψήφιους ενοικιαστές και η μόνη απάντηση στην εντεινόμενη ζήτηση, είναι η κατασκευή νέων γραφειακών χώρων.
Το ‘Hub 26’ των Dimand και Prodea
Προς το παρόν, το μόνο μεγάλο, σύγχρονο συγκρότημα που κατασκευάζεται είναι το ‘Hub 26’, των Dimand και Prodea, στην 26ης Οκτωβρίου, αλλά θεωρείται σχεδόν βέβαιο ότι θα υπάρξουν και νέες αναπτύξεις.
Η κτηματαγορά της Θεσσαλονίκης παρουσιάζει την εξής ιδιαιτερότητα: κινείται πάρα πολύ γύρω από το κέντρο της πόλης, το οποίο μαγνητίζει τους πάντες κι’ έχει τις υψηλότερες τιμές αλλά και τις πιο «εξασφαλισμένες» αποδόσεις με το μικρότερο επενδυτικό ρίσκο. Eπόμενη περιοχή με την υψηλότερη ζήτηση, είναι οι ανατολικές περιοχές του πολεοδομικού συγκροτήματος, ενώ σταδιακά εμφανίζεται ελκυστικότερη και η Δυτική Είσοδος της πόλης.
Ωστόσο, επειδή η ζήτηση δεν μπορεί να περιμένει, προβλέπεται ότι θα υπάρξουν σχέδια αξιοποίησης των αδόμητων εκτάσεων στο πάρκο της Τεχνόπολης Θεσσαλονίκης, ενώ πολλές δεκάδες χιλιάδες τετραγωνικών μέτρων θα κατασκευαστούν στο τεχνολογικό πάρκο 4ης γενιάς Thess INTEC, μεγάλου έργου του οποίου έχει υπογραφεί το τεχνικό δελτίο ενώ για αυτό έχουν δεσμευτεί 35 εκατ. ευρώ από το Ταμείο Ανάκαμψης.
Για την ανάπτυξη του Thess INTEC, απολύτως καθοριστικό ρόλο θα παίξει η προσέλκυση επιχειρήσεων τεχνολογίας που θα θελήσουν για εγκατασταθούν σε αυτό . Σημειωτέον ότι πολλά αναμένονται από την υλοποίηση δράσεων και στο πλαίσιο του MoU που έχει υπογραφεί με το ισραηλινό τεχνολογικό πάρκο της Μπερσεβά, Gav-Yam Negev Advanced Technologies Park.
Τιμές πώλησης και μισθώματα
Ειδικά για την αγορά των γραφείων, η ζήτηση αφορά κυρίως μίσθωση ακινήτων, αλλά υπάρχει ενδιαφέρον και για αγορά.
Το εύρος των τιμών ενοικίασης γραφειακών χώρων είναι μεγάλο, καθώς π.χ. για το κέντρο ξεκινούν οι τιμές από 9 €/τμ και φθάνουν στα 16€/τμ, όταν πρόκειται για prime γραφεία, ενώ στους δευτερεύοντες δρόμους οι τιμές παίζουν από 6€ ως 11€/τμ.
Τις υψηλότερες τιμές συναντάμε στην οδό Τσιμισκή, ενώ ακολουθούν η Μητροπόλεως, επίσης στο κέντρο, η Ανδριανουπόλεως ανατολικά με μέγιστη τιμή ανά τ.μ. τα 12€, τιμή που πιάνουν και οι καλύτεροι γραφειακοί χώροι στη δυτική πλευρά της πόλης, ενώ κάπως πιο χαμηλές είναι οι τιμές σε Πυλαία και Θέρμη.
Σε ότι αφορά τις πωλήσεις, ακολουθείται περίπου η ίδια φθίνουσα σειρά, με εξαίρεση την Πυλαία και τη Θέρμη, που έρχονται μπροστά από τη Δυτική Είσοδο, με 2.000 €/τμ, όταν στα Δυτικά οι υψηλότερες τιμές στις πωλήσεις, είναι στα 1.500€/τμ.. Στην περίπτωση της οδού Τσιμισκή, τα πιο προσεγμένα γραφεία πωλούνται ως και προς 3.000 €/τμ.
Η σημαντικότερη επισήμανση στο εξαμηνιαίο δελτίο της Danos, είναι αυτή που αφορά στην πρόβλεψη για αύξηση της ζήτησης για γραφειακούς χώρους στα επόμενα χρόνια, κάτι απολύτως κρίσιμο για την προσέλκυση επενδυτών, σε νέες αναπτύξεις.
